시세보다 현저히 낮은 거래, 어떤 문제가 될 수 있을까?
아파트를 구입하거나 매매할 때 가장 중요한 기준 중 하나는 시세입니다. 그러나 일부 거래에서는 시세보다 30% 이상 낮은 가격에 거래가 이루어지기도 하는데, 이러한 경우 법적으로 문제가 없는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 결론부터 말하면, 거래 자체가 반드시 불법은 아닙니다. 하지만 몇 가지 중요한 조건과 법적 요소에 따라 불법 여부가 갈릴 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
정상적인 가격 형성 과정에서 벗어나 지나치게 낮은 가격에 거래가 이루어질 경우, 세무 당국이나 국토교통부에서 편법 증여 혹은 탈세 의심을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 아파트를 싸게 넘기면서 증여세를 회피하려는 목적으로 시세보다 크게 낮춘 거래가 이루어졌다면, 이는 불법 행위로 간주될 수 있습니다.
결국, 시세보다 낮은 거래가 단순히 개인 간 합의의 결과인지, 아니면 세금 회피나 자금세탁 등 위법 목적이 있는지를 따지는 것이 핵심입니다.
세무 당국의 시선: 증여세와 자금출처 조사
시세보다 현저히 낮은 가격에 거래가 되었다면, 세무 당국은 그 거래를 의심할 수밖에 없습니다. 예를 들어, 시세가 5억 원인 아파트를 3억 5천만 원에 거래했다면 약 1억 5천만 원의 차액이 생기는데, 이 금액이 사실상 무상 증여된 것으로 해석될 수 있습니다. 이 경우, 국세청은 매수인에게 증여세 부과를 검토할 수 있습니다.
또한, 매수인이 경제적 능력이 없는 자녀이거나 고령의 부모일 경우, 자금출처 조사까지 이어질 수 있습니다. 자금출처 조사란 부동산을 구입한 사람의 돈이 어디서 났는지를 파악하는 절차로, 소득 대비 부동산을 구입한 금액이 지나치게 높을 경우 세무조사로 확대될 가능성이 있습니다.
특히 청약과열지역이나 투기지역으로 지정된 곳에서는 거래 신고가 보다 엄격히 관리되며, 실거래가와 감정평가 금액이 크게 차이나는 경우 자동으로 조사가 진행되기도 합니다. 따라서 거래 시에는 항상 정당한 거래 사유와 자금의 흐름을 명확히 증빙할 수 있어야 합니다.
실거래가 신고와 형사적 책임 가능성
실거래가 신고제도는 부동산 거래의 투명성을 높이기 위한 정부의 주요 제도 중 하나입니다. 부동산을 거래한 경우, 계약일로부터 30일 이내에 정확한 거래금액을 관할 시·군·구청에 신고해야 하며, 이를 어길 경우 과태료는 물론, 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.
문제는 거래 가격을 의도적으로 낮춰 신고하거나 실제와 다른 금액으로 계약서를 작성할 경우 발생합니다. 이를 다운계약서 작성이라 부르며, 이는 명백한 불법행위입니다. 정부는 이를 엄격히 단속하고 있으며, 적발 시에는 매도인과 매수인 모두에게 세무조사 및 벌금 부과가 이루어질 수 있습니다.
즉, 시세보다 낮은 가격으로 거래하더라도 그 거래가 실제로 이루어진 가격 그대로 신고되어야 하며, 그렇지 않다면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 거래 전에 반드시 전문가의 자문을 받아보고, 계약 내용은 투명하게 남겨두는 것이 안전합니다.
예외적인 정당 사유, 이럴 땐 문제 없다
그렇다면 시세보다 30% 낮은 거래가 무조건 불법이냐? 그렇지는 않습니다. 특정한 사유나 정당한 근거가 있을 경우, 문제 없이 진행될 수 있습니다.
예를 들어, 아파트가 심각한 하자가 있는 경우나, 급하게 처분해야 하는 급매물, 혹은 상속이나 이혼 과정에서 자산 정리의 일환으로 시세보다 낮은 금액에 거래되는 경우도 존재합니다. 이때는 반드시 관련 사유를 계약서 및 부동산 거래신고서에 명확히 기재하고, 향후 조사에 대비한 자료 확보가 중요합니다.
또한, 경매나 공매 등을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득한 경우도 있습니다. 이런 경우는 공적인 절차를 통해 거래가 이루어지므로, 일반적인 다운계약서 작성과는 무관합니다.
결론적으로, 시세보다 낮은 거래라고 해서 반드시 불법은 아니며, 투명하고 정당한 사유가 있다면 법적 문제 없이 인정받을 수 있습니다. 다만, 이러한 예외조차도 관련 서류를 통해 입증이 가능해야 하며, 실제로는 세무조사를 피할 수 없는 경우도 많습니다.
불법 여부 판단 시 고려할 체크리스트
거래를 앞두고 있다면 아래의 체크리스트를 통해 불법 여부를 스스로 판단해볼 수 있습니다.
- 실제 거래 가격과 신고 가격이 일치하는가?
- 거래 상대방과의 관계가 가족 또는 특수관계인인가?
- 매수인의 자금 출처는 명확한가?
- 거래 사유가 일반적인 시장 거래와 다른 특별한 이유인가?
- 기존 시세 대비 가격 차이의 정당한 이유가 있는가?
- 계약 내용이 투명하게 문서화되어 있는가?
위 항목 중 두 개 이상이 ‘아니오’라면, 향후 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 이럴 경우 전문가의 조언을 받거나 세무사와의 상담을 통해 사전에 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.
요약
시세보다 30% 낮은 아파트 거래는 반드시 불법은 아니지만, 거래 목적이나 상대방, 계약 방식에 따라 불법으로 간주될 소지가 충분합니다.
특히 다운계약서 작성, 자금 출처 불분명, 편법 증여 등은 명백한 위법이며, 세무조사와 처벌 대상이 될 수 있습니다.
그러나 급매, 하자 주택, 이혼재산 분할 등의 정당한 사유가 있다면 법적으로 인정될 수 있으므로, 명확한 증빙과 투명한 거래가 핵심입니다. 거래 전에는 반드시 전문가 상담을 통해 법적 리스크를 줄이도록 합시다.